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地役権の概要
地役権とは、自分が所有する土地を有効活用するために、他の人が所有する土地を利用させてもらう権利のことです。あくまでも利用する権利をもらうだけですので、その土地を借りるとか売り渡すといった取引とは異なるものです。通常は、地役権を設定する場合、利用したい方の土地所有者と、利用される方の所有者との間で「地役権設定契約」というものを結びます。このうち、権利発生によって利益が出る方の土地のことを要役地と呼び、利用される方の土地のことを承役地と呼びます。
地役権は強い権利ですので、要役地を持っている人が他人に土地を売り渡した時でも、地役権は継続されます。そのため、実際には地役権付き土地といった形で表記されて販売されることが多いです。また、登記をしていれば、承役地のオーナーが他人に土地を譲ったとしても、要役地の所有者は新しいオーナーに対しても地役権を主張できます。
地役権は登記する必要がある
地役権は、当事者同士の合意によって発生します。通行できる土地の範囲や、地役権が効力を持つ期限、地役権によって支払われる代金などもお互いで決めることになります。ちなみに、地役権は借地権設定や、当然のこと所有権移転よりも安い代価となることが多いです。
こうした契約がなされていれば原則として権利は発生するのですが、正式には登記をする必要があります。というのも、上記のように、承役地のオーナーが他人に土地を売り渡した場合、登記がなされていないと、要役地の所有者は新しいオーナーに対して権利を主張できなくなるからです。契約をはっきりとさせて権利を保ち続けるためには登記が必須となりますので、契約し代金を支払っているから大丈夫と考えずに登記も済ませましょう。登記は手続きが複雑になりますので、司法書士に依頼するのが一般的です。
