店舗や事務所などのテナント物件を借りる際、賃料や共益費だけでなく特に注意して確認すべき項目があります。
意外と見落としがちな重要項目を６つご紹介しますので、物件探しの際の参考になれば幸いです。
（この記事を読むのにかかる時間：約3分）
テナント物件を借りる際に確認すべきこと
①立地「その事業、この場所で大丈夫？」
事業を行うにあたって、立地はとても重要です。
始めようとする業種によって、路面店・ロードサイド・ビルイン・ショッピングセンター・住宅街などなど、最適な立地は異なります。
また、「現地に行ってみたら入口の向きが思っていた方向と違った！」なんてこともよくあります。
気になる物件を見つけた際は、グーグルマップなどを使って場所を確認し、必ず現地に行き所在地を確認しましょう。交通量や街の雰囲気など、紙の上ではわからない発見がたくさんあります。
②可能業種「物件によってNG業種が存在します！」
物件によって、営業可能な業種に決まりがあります。特に、煙や匂いがでる飲食店や音の出るフィットネス関係、不特定多数の人が出入りする店舗の場合は注意が必要です。
確認する際は、業務内容を細かく不動産会社に伝え貸主へ確認してもらうようにしましょう。
③物件の状態「スケルトン？居抜き？現状渡しってなに…？」
物件資料を見ると”スケルトン”や”居抜き”といった文字を目にします。
これらは物件の引渡状態を意味し、スケルトンは構造躯体がむき出しの状態、居抜きは前のテナントが設備などを置いたまま退去した状態です。
居抜きの場合には「造作譲渡金」がかかるケースがあり、これは「設備をあげるからお金払ってね」という意味合いの費用です。10万円～500万円など設備の内容によって幅広く設定されているため、妥当な金額か確認が必要です。
また、「現状渡し」と記載がある場合には「いまある現状のまま引き渡します」という意味になります。室内の状態を必ず確認し、後からトラブルにならないよう隅々まで確認するようにしてください。
④賃貸期間「特に定期借家は要注意！」
賃貸借契約の形態には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
「普通借家契約」は一般的な住居の契約と同じで、期間の満了を迎えた際、双方からの申し入れがなければ基本的に自動更新されていきます。また、貸主側からの契約解除には正当事由が必要なため、よほどのことがない限り一方的に解約されることはありません。
「定期借家契約」は契約期間が決まっている賃貸契約です。例えば「事業用定期借家１０年」と定められた場合には、１０年後に自動的に契約が終了します。
契約期間中は基本的に中途解約ができない他、契約終了後再契約できるかどうかは物件によって異なりますので、事業の予定年数と照らし合わせて事前に条件の確認が必要です。
⑤保証金の有無、償却の有無→「償却ってなに？」
テナント物件を契約する際、保証金が設定されていることが一般的です。保証金は入居時に貸主へ預け入れることにより、賃貸中の滞納や退去時の原状回復工事などに充当されます。目安は３ヶ月～12ヶ月程度と幅広いです。
保証金と併せて記載される「償却」は、退去時に貸主側がそのまま受け取る割合を指します。
例えば「保証金５ヶ月、償却50％」の場合、退去時に貸主側が50％をそのまま受け取るため、返ってくる金額は2.5ヶ月分になります。
テナント物件は賃料が高くその分保証金額も大きくなるため、初期費用計算時に見逃しがないよう注意しましょう。
⑥賃料以外のランニングコスト→「資料に載っていないことも多い重要ポイント！」
テナントを借りる際、賃料以外に月額費用がかかることがあります。
例えば商業施設では「販売促進費」や「ポイント費用」、浄化槽のある物件では「浄化槽維持費」がかかることがあります。
特に商業施設では運営会社独自で費用が設定されていることが多いため注意が必要です。
詳細事項の為物件資料に記載されていないこともあるため、不動産会社に問い合わせる際に「記載以外にランニングコストはありますか？」と事前確認するようにしましょう。
まとめ
以上、テナント物件を探す際に確認すべき6項目をご紹介しました。契約直前になって「そんなの聞いてない！」とならないためにも、物件探しの段階でチェックしていただけたらと思います。
「どの物件がいいのかわからない」「気になる物件の条件を調べてほしい」などテナント探しでお困りの際は、株式会社ウェーブまでぜひお気軽にご相談ください。
包み隠さず、誠心誠意お応えさせていただきます。
